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アパートマンションのリノベーションならリノリースがおすすめ! 楽しいIKEAの商品を使いながらコストダウンも! 3DKを1ルームに!家具で間仕切りすれば開放感たっぷりのお部屋でしょ。 昭和初めのたたずまいに新しい灯りが点いて人が集まってきた。 DIYで自分で塗っちゃうのも楽しいね! M邸 リノベーション前のキッチン周り M邸 リノベーション後 新設カウンターキッチンからリビング方向を


新築の価値 < 中古住宅 + リノベーション < 新築の価格

LED-栃木住環境デザイン機構は
2008年に発足した中古住宅のリノベーションに関わる研究グループです。
大手や老舗に負けない楽しいコトを目指せ!!とばかりに
創業したての不動産会社(こだわり不動産サービス)と
風変わりな建築デザイン事務所(ビルススタジオ)の
出会いから始まりました。
後に株式会社丸山木工所も加わり、
当時の宇都宮のリノベーション黎明期から小さな実績を積み重ねました。
現在はそれぞれの会社でリノベーション業務が数多く提案され、数多くの事業展開をしています。

2008年頃からこんなことをやっていました。


●築60年の住居を情緒豊かな和食店へ
●長い間利用されていなかった鉄骨の商用ビルの復活
●既成概念を変える分譲マンションの間取り変更
●鉄骨系の頑丈な骨組みを生かした再生住居例
●倉庫を転用した居酒屋カフェ
●低コストでおしゃれなマンションリノベ
●手作り感たっぷりな30畳ワンフロアの賃貸住宅再生
・・・・etc


「好きな家をリノベで手に入れよう」

そう、中古住宅を購入するときは必然的にリフォームが気になります。
単に新しくきれいにするだけのリフォームとは違った、
リノベーションという新しい価値の創造。
これで中古住宅選びもうんと楽しくなってきます。

同じお金を払うなら、中古住宅やマンションをリノベーションすれば、
よりいいエリアに「自分のしたい生活」に合わせて
お気に入りの住まいが手に入れられる。
私たちはそこに必要なすべてをサポートします。

こだわり不動産サービスならではの
楽しくて、自由な自分だけの家づくりはじめてみませんか?






1.不動産のプロと物件を探す


まず不動産の物件をリストアップする。

不動産会社の重要性
「古くて汚れた住宅を改装して住む」という考えを理解できるリノベーション専門の不動産会社が必要です。従来からの築年数等の価値基準で物件を見るのではなく、そこで何をしたいのか、顧客が考えている優先順位をしっかり理解する。エリアの特徴や資産価値としての相談。改装を前提とした予算など住み手にとっての最良の物件を、一緒に考えて探すのです。LEDなら安心です。

2.建築のプロと物件を探す


リストアップした物件をピックアップする。

建築デザイナーと施工会社がサポートする中古物件探し
古くて汚れた住宅。キッチン、バス、トイレと古くなった水周りなどが目につき、壁の汚れや床のキズ、こんなに汚れていったい大丈夫なのかと前の居住者の扱い方にも心配を覚える。そんな中でリノベーションした後の様子を想像できますか?物件探しの段階から建築のプロと一緒に行ったらどうでしょう?彼らは間仕切り壁を取ったスケルトン(躯体)の状態の想像をします。壁、床の程度や壊せるのがどの壁か?天井と床を、どこまで高く、低くすることができるか?プロは古い汚れた建物であっても、その再生の可能性が見えています。LEDなら大丈夫です。

3.総額費用を把握する


資金計画を考える。

総合費用を把握できるか
また、リノベーション費用(設計料+工事費)がどのくらいかかりそうか?建築のプロならば、物件探しの段階から大体の金額を想定することができます。もちろん元の中古物件の売買にも関する諸費用、ローンの組み方など様々な費用も把握できます。そのため、物件価格とリノベーション費用を足した総費用を早い段階から把握することができ、正しい資金計画を立てやすくなります。LEDなら相談できます。

4.想像力×創造力


予算の範囲で何ができるのか考える。

イメージを働かせる。
リノベーションに必要なのは、プロのアドバイスを加えた想像力。目で見てわかる建売住宅や新築マンションを購入するよりも、きっと楽しい作業です。イメージで判断していくのは大変ですが、仲介担当者と建築のプロ、両者の知識とアドバイスを借りて進めていけば必ず実現できます。そして、LEDでは希望に基づいたリノベーションの簡易レイアウト図と簡易な仕様および見積もりを作ります。
ここまでいけば、最初の中古住宅の購入に安心して進めますね。

1.リフォーム済中古と何が違う?


好きなようにオーダーできます。

リノベーションとは
不動産屋さんで中古住宅を探すとリフォーム済物件というものがたくさんでてきます。このリフォーム済物件のリフォームのコストは売主である不動産会社や元のオーナーが費用を捻出しています。当然、汚いままでは印象が悪すぎて売れないからという理由がほとんどです。すなわち、このリフォームには使い手の希望はあまり反映されていません。コストも安く、クロスを張り替えたり、床をきれいにしたり、水周りも新しいけれどチープなもので済まされています。そしてそのコストは物件の値段に上乗せされます。
リノベーションとは次にそこに住む人がどういう暮らしをしたいかによって間取りや内装、仕様をすべて予算の範囲で決めていくものです。余計なリフォームをされているよりも安くてそのままになっているものがいいのです。


2.どんな物件が適してる?


築15年~25年がベスト。

ちょうどよく壊してもよさそうだし、安いし、程度も悪くないもの。
たとえば、中古木造住宅であれば、22年の減価償却期間が過ぎたものは資産価値としては0円として評価されます。しかし、ほんとにそれが建物の価値でしょうか?後で説明しますが木造住宅の耐久性はメンテナンスと状態次第です。上手にお付き合いすれば50年以上だって大丈夫。ということで、一般的に20年を過ぎると中古住宅の価値はぐっと求めやすくなってきます。耐震性能については昭和56年以降に建てられた物件ですと新しい耐震基準を満たしている物件ということもあって安心できます。また反対に新しすぎる物件はリノベーションするには壁も床も建具もまだまだ使えるきれいなものですから、思い切って壊すにはもったいない感じがします。それに新しい物件はまだ価格も高いですしね。

2.マンションか一戸建てか?


マンションが効果は高いけれど、好みはそれぞれ。

構造の補修等にお金がかからないからです。
分譲マンションはほとんどがRCもしくはSRCの構造です。だからもともと耐久性も高く、減価償却期間も47年あります。現実に耐久性としては70年以上が見込めます。それにマンションの場合、修繕積立金を積んでいるので補修代金はそこにプールされています。ということは?前の持ち主が修繕積立金を積んでくれていたとも考えられるわけです。ということで、購入した後の修繕積立金はもちろん必要経費としてかかりますが、戸建木造のようにメンテナンスにかかる費用を基本的にリノベーション費用に充てる必要がないのです。だからかかる費用をそのままモダンな内装やお気に入りの家具なんかに使うことができます。だからかけた費用に対して効果が大きいのはマンションです。
 一方、鉄骨作り等の丈夫で程度のよい戸建が安く購入できるチャンスがあればもちろん戸建も考えるべきです。ライフスタイルや好みは人それぞれですからね。

古い木造は大丈夫?


メンテナンス次第で50年以上持ちます。

雨風と湿気対策が重要です。
木造建物は減価償却が22年ということになっています。たくさんの中古住宅を見て思うことは、表面上のきれい汚いはあるものの、住んでいた人の使い方にはそれほどの影響を受けませんが、問題は雨風と湿気に対してのメンテナンスを怠っていないかということです。陽当たりが悪く、湿気のある場所に建っていたのか、元々湿気が多い土地柄なのか、木が覆い茂って苔むしていないか、直射日光が強くコーキング等に影響を与えていないか、元々の工法に手抜きはないか、なんていうところです。
専門家にちょっと見てもらうのがいいですが、土台木部が腐っているとか、シロアリの被害を受けていないなど構造的に問題がないのであれば、リノベーションで十分行けますね。外壁や屋根は張り替えることも簡単にできますが、土台や柱等の構造部分はやはり重要です。


下記は平成24年以前の事例です。最新事例はトップページからご確認ください。
あらかじめ当方でリフォームした物件を販売しているのではなく、
要望に応じて、それに適した中古住宅を探し、プランナーが適したデザイン案を作ります。

宇都宮市石井町  中古アパート居宅改装  ご契約済

平成24年2月
築20年中古アパート+リノベーション費用 
古くて入居がないアパート。このままでは仕方がない。構造はしっかりしているわけだから思い切って自宅利用に改造してしまおうという冒険プロジェクト。


宇都宮市吉野  賃貸アパートリノベーション ご契約済

平成24年2月〜5月
築20年軽量鉄骨アパート+リノベーション費用 
賃貸の常識を変える真っ向デザインを意識!工事完成後の入居を100%とする約束をしてしまいました。
その結果19日で4部屋申込完了!第2弾3部屋、第3弾2部屋と立て続けに速攻入居を果たしています。


宇都宮市上戸祭町  賃貸アパートリノベーション ご契約済

平成23年12月
築18年木造アパート+リノベーション費用 
賃貸の常識を変える真っ向デザインを意識!工事完成後の入居を100%とする約束をしてしまった。
その結果2週間で2部屋申込完了!


日光市森友   T邸 SOLDOUT  平成23年6月 

中古住宅 物件取得約600万円+リノベ費用600万円 
かなり傷んだ感のあった競売間近の任意売却物件を格安でゲット!よくありがちなリフォーム済物件とは異なるお好みのイメージでリフォームすることができて若奥様も満足!


宇都宮市昭和1丁目  ご契約済み 現Cafe Mario  平成23年5月 

中古住宅築約87年 賃貸+リノベーション費用 
昔ながらの落ち着いた屋敷町にたたずむ平屋古家と街並を生かしてステキな改装カフェができあがりました。もちろん人気のスポットです。


宇都宮市滝谷町 W邸 SOLDOUT  平成23年3月 

中古住宅 物件取得約1600万円+リノベ費用700万円 
少し奥まった目立たない平屋古家を上手に購入することができました。広くて楽しいステキな空間です!


宇都宮市中戸祭 賃貸マンションリノベーション工事  平成22年9月 

築35年マンション+リノベーション費用 
約50㎡の古い3DK賃貸マンションを思い切って30畳のワンルームにするという大胆アイデアで突っ走ってみた。


宇都宮市東宿郷4丁目 SOLDOUT

中古マンション 750万円(物件価格)+500万円
当該物件は販売済みです、リノベーションプラン案としてご覧ください。


宇都宮市睦町 SOLDOUT

中古マンション 1550万円+500万円
当該物件は販売済みです、リノベーションプラン案としてご覧ください。


宇都宮市御幸ヶ原 SOLDOUT

中古戸建住宅 1800万円+800万円
当該物件は販売済みです、リノベーションプラン案としてご覧ください。